Was kostet mich dieses Haus wirklich?
140 m² · Baujahr 1950 – 1978 · Kaufpreis 380.000 € · 3 Maßnahmen geplant
- Gesamtinvestition
- 445.000 € – 466.000 €
- Darlehen
- 355.696 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 267.476 €
- Restschuld nach 20 Jahren
- 133.306 €
Vom Angebotspreis zur Gesamtinvestition
Der Preis im Exposé ist der kleinere Teil der Wahrheit. Erst Nebenkosten, Sanierung und ein Puffer für Unvorhergesehenes ergeben die Summe, die Sie tatsächlich aufbringen müssen.
| Grunderwerbsteuer 6,5 % | 24.700 € |
|---|---|
| Notar & Grundbuch 2,0 % | 7.600 € |
| Maklercourtage 3,57 % | 13.566 € |
| Kaufnebenkosten | 45.866 € |
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit — Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer sie mitfinanziert, zahlt je nach Beleihungsauslauf 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte mehr Zins.
Was das Haus jeden Monat kostet, auch wenn nichts passiert
Zehn Positionen, die zusammen 5,08 € – 7,39 € je m² und Monat ergeben. Die Faustregel im Markt lautet 3 bis 7 € — wo Sie darin landen, hängt vor allem an der Heizung.
Energieeffizienz
Ausgangswert aus dem Baujahr geschätzt — tragen Sie den Endenergiebedarf aus dem Energieausweis nach, sobald Sie ihn haben. Heizung heute: Gasheizung. Nach dem Plan: Wärmepumpe. Heizflächen: Bestehende Heizkörper — daraus folgt eine Jahresarbeitszahl von 3,0.
- Abgaben & VersicherungFällt an, egal wie Sie wohnen
- VerbrauchHängt am Zustand des Hauses und an Ihrem Verhalten
- RücklageKein Verbrauch — aber die Position, die am häufigsten fehlt
| Position | Rechenweg | heute | nachher |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer BSeit der Reform 2025 aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz — die Spanne zwischen Gemeinden ist erheblich. | 140 m² × 2–5,5 €/m² × Regionsfaktor 1 | 280 € – 770 € | 280 € – 770 € |
| WohngebäudeversicherungFeuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Elementarschäden sind separat und werden bei Starkregenlage dringend empfohlen. | 140 m² × 3,5–7,5 €/m² × 1,3 Altbau × 1,4 Elementar | 890 € – 1.900 € | 890 € – 1.900 € |
| Hausrat & HaftpflichtHausratversicherung plus Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht — letztere ist bei Selbstnutzung meist in der Privathaftpflicht enthalten. | Pauschale Marktspanne | 180 € – 320 € | 180 € – 320 € |
| AbfallentsorgungRest-, Bio- und Papiertonne nach kommunaler Gebührensatzung, abhängig von Behältergröße und Leerungsrhythmus. | 200–460 € × Regionsfaktor 1 | 200 € – 460 € | 200 € – 460 € |
| Wasser & AbwasserGrundgebühr plus Verbrauch für Trinkwasser, Schmutzwasser und Niederschlagswasser. | Grundgebühr 130–200 € + 4 Personen × 150–200 € | 730 € – 1.000 € | 730 € – 1.000 € |
| SchornsteinfegerKehr- und Messpflicht nach Kehr- und Überprüfungsordnung. Entfällt vollständig bei Wärmepumpe und Fernwärme. | Keine Feuerstätte mehr — Kehrpflicht entfällt | 60 € – 150 € | entfällt |
| HeizungswartungJährliche Wartung des Wärmeerzeugers, bei Öl zusätzlich die Tankprüfung. | Wartung Wärmepumpe | 150 € – 280 € | 150 € – 250 € |
| HaushaltsstromOhne Heizstrom. Eine Photovoltaikanlage senkt diese Position dauerhaft und deutlich. | 4.400 kWh × 0,24–0,32 €/kWh | 1.100 € – 1.400 € | 1.100 € – 1.400 € |
| Heizung & WarmwasserEndenergie je m² Wohnfläche mal Preis des Energieträgers. Die einzige Position, die sich durch Sanierung stark verändert. | 59 kWh/m² × 140 m² × 0,25–0,3 €/kWh | 3.500 € – 4.700 € | 2.100 € – 2.500 € |
| InstandhaltungsrücklageKein laufender Ausgabeposten, sondern Ansparen für Dach, Heizung und Fenster von übermorgen. Wer sie weglässt, finanziert die nächste Reparatur per Dispo. | 140 m² × 1,77–2,27 €/m² × 12 Monate | 3.400 € – 4.200 € | 3.000 € – 3.800 € |
| Summe je Jahr | 10.500 € – 15.000 € | 8.500 € – 12.500 € | |
| Summe je Monat | 870 € – 1.300 € | 710 € – 1.000 € |
Die Sanierung senkt die laufenden Kosten um 1.900 € – 2.800 € im Jahr. Rein über die eingesparten Betriebskosten hat sie sich nach 13 Jahren bezahlt gemacht — ohne Wertsteigerung und ohne künftig steigende Energiepreise gerechnet, beides würde die Zeit verkürzen.
Gegenprobe zur Instandhaltungsrücklage: Die Peterssche Formel käme auf rund 8.794 € im Jahr. Sie gilt für Einfamilienhäuser als zu hoch angesetzt, markiert aber die Obergrenze des Vernünftigen.
Rate, Restschuld und was nach der Zinsbindung passiert
Gerechnet mit 4,2 % Sollzins, 2,0 % Anfangstilgung und 10 Jahren Zinsbindung. Der Markt liegt derzeit bei 3,7 bis 4,2 %.
- Eigenkapital
- 100.000 € deckt die Kaufnebenkosten
- Darlehen
- 355.696 € 94 % vom Kaufpreis · Hoher Beleihungsauslauf
- Monatsrate
- 1.838 € davon 1.245 € Zinsen, 593 € Tilgung
- Laufzeit bis schuldenfrei
- 27 Jahre Zinsen insgesamt 239.415 €
Am Ende der Zinsbindung stehen noch 267.476 € offen. Steigt der Zins bis dahin um 2,0 Prozentpunkte auf 6,2 %, kostet die gleiche Restlaufzeit 2.124 € im Monat — 287 € mehr als heute. Wer das nicht tragen könnte, sollte höher tilgen oder länger binden.
Tragen Sie Ihr monatliches Haushaltsnettoeinkommen in den Objektdaten ein, um die Belastungsquote zu sehen — die Kennzahl, an der Banken die Finanzierung festmachen.
Gerechnet mit dem Mittelwert der Kostenspanne. Am oberen Rand wären es 366.100 € Darlehen und 1.892 € Rate — planen Sie mit dieser Zahl, nicht mit der günstigen.
Ist der Angebotspreis angemessen?
Eine Einordnung über den Quadratmeterpreis, keine Wertermittlung. Lage, Grundstücksgröße und Bodenrichtwert schwanken innerhalb einer Gemeinde stärker als zwischen zwei Preisniveaus — deshalb steht hier eine Spanne und keine Punktzahl.
Die größte Unsicherheit dieser Einordnung ist das Grundstück: Es steckt anteilig in der Spanne, aber ein doppelt so großes Grundstück oder eine gefragte Mikrolage verschiebt den angemessenen Quadratmeterpreis um mehrere Hundert Euro. Den Bodenrichtwert Ihrer Adresse finden Sie kostenlos im BORIS-Portal Ihres Bundeslandes — liegt er deutlich über dem Ortsdurchschnitt, relativiert das einen Aufschlag.
Der Angebotspreis liegt über dem, was der Zustand in dieser Region üblicherweise rechtfertigt. Eine unabhängige Wertermittlung vor dem Notartermin ist hier gut investiertes Geld.
Rechnerisch zahlen Sie 112.460 € über dem Mittelwert — das ist Ihr Verhandlungsansatz.
Woher die Zahlen kommen
Alle Werte sind recherchierte Marktspannen, keine Angebote: Förderung Stand August 2026, Energiepreise Stand August 2026, laufende Kosten Stand August 2026, Bauzinsen Stand August 2026. Die Berechnung ersetzt weder eine Energieberatung noch eine Wertermittlung noch ein Finanzierungsangebot. Grundsteuer und kommunale Gebühren streuen zwischen Gemeinden erheblich — prüfen Sie beides beim Verkäufer oder der Gemeinde nach, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.